烂尾项目被打造成了新兴产业园区，找准了新定位，“驻”进了新企业，逐步深耕产业形成了生物医药聚集区；闲置工业园区摇身一变，成为集生物研发、高端制造于一体的综合性工业园区……推动存量资产资源有效盘活利用，将沉睡资产变成优质资产、让闲置生产力变成新质生产力，对于区域高质量发展至关重要。滨海新区聚焦不同类型的存量资源，深度挖潜、整体盘活，推动形成一批特色鲜明、针对性强的盘活项目。记者日前走进位于天津港保税区的天保智谷生物医药产业园区和天保工业厂房项目，对盘活园区“存量”浇灌产业“活水”这个问题有了不同的具象解答。

聚焦产业升级 向“新”而行

在天保智谷生物医药产业园区天津天海新域生物科技有限公司，记者看到，窗明几净的实验室里，身着白大褂的年轻科研人员正在攻关新项目。“我们专注于开展神经系统自身抗体相关试剂研发及诊断服务。目前，公司已经研发出100多项试剂盒，用于自身免疫性脑炎、重症肌无力、阿尔茨海默病及脑卒中等神经疾病辅助诊断。”天津天海新域生物科技有限公司总经理陈京山介绍说。

在陈京山看来，滨海新区生物医药产业聚集效应和深厚的产业底蕴为企业提供了科研创新土壤。企业所在的产业园区因良好的产业政策和精准的配套服务，更是吸引着越来越多的创业者纷至沓来。“由于业务不断拓展，企业在发展过程中需要大量的生物医药人才资源。我们把企业安家在天保智谷生物医药产业园区就获得了很多研发上的便利和政策上的支持。”陈京山表示，“近年来，天津港保税区聚集了众多生物医药企业，培养了一大批优秀的生物医药人才，因此企业有人才需求时，可以迅速匹配到相应的人才。同时，天津港保税区为人才提供了很多资助，园区也为企业提供了房租减免、知识产权对接、会议空间共享等服务，这些都助推了企业发展。”

据了解，天保智谷生物医药产业园区以生物医药、大健康产业为核心，包含药物研发、医疗器械、医疗技术、医疗服务四大子产业，拥有“国家级众创空间”“市级孵化器”“知识产权工作站”“政务服务工作站”。园区聚集了9家科技型中小企业、5家雏鹰企业、5家国高企、1家瞪羚企业、1家专精特新企业，产学研销氛围逐步形成，企业间的生态循环逐步建立，成为天津港保税区公认的生物医药健康产业首选平台。

实际上，天保智谷生物医药产业园区原为华旗资讯在天津港保税区空港区域定向开发建设的自用型产业园，后因企业经营不善中途撤走，导致项目烂尾，资产闲置。

从烂尾项目到明星园区，天保智谷生物医药产业园区是如何“起死回生”的？据了解，天津天保基建股份有限公司在天津港保税区管委会指导下，按照天保控股集团的整体盘活思路，结合区域重点发展产业做实产业研究，精准定位。项目位置距中科院天津工业生物技术研究所较近，研究所有着丰富的研发资源和大量成果转化需求，生物医药产业又是区域重点发展产业。经深入研究产业政策、充分分析论证、摒弃原有地产思维，项目选择深度融入区域产业发展，以生物医药、大健康产业为主题进行专业平台建设和定向招商，打造现代化高科技产业园区，变“包袱”为“财富”。

“定位明确了，下一步就是要破解改造难题，首要就是要打造产业发展适宜载体。我们对烂尾的产业园区进行重新投入改造，完善了园区配套，破解了制约生物医药企业入驻的整体环评、用电负荷等‘卡脖子’问题，并为企业提供生产、居住、办公、成长综合解决方案，切实增强企业与区域间的黏性。”天津天保基建股份有限公司党总支书记、董事长、总经理侯海兴表示，园区加速构建适应生物医药企业发展的良好生态，搭建企业信息共享平台、创业孵化平台、政务服务平台，并整合园区内医疗实验平台、技术资源等富余产能，促进企业间形成合作互补，增强企业间黏性。

随着近年来的满负荷经营，园区又遇到了发展受到空间限制和影响的新问题。为此，天津天保基建股份有限公司以“政府搭台、企业运作”的方式整装出发创造新模式，通过推动产业升级改造盘活区域低效闲置用地，打造生命科学产业转化示范区。通过一揽子创新实践，促进区域生物医药产业高质量发展，推动区域资产盘活工作取得更大成效。

老厂房“变身”综合性工业园区

距天保智谷生物医药产业园区不远处，天保工业厂房同样展现出积极奋进的发展势头。然而，这里是已经运营17年的老厂房，此前受园区设施老化和市场因素影响，客户大量退租，几年前这里的出租率一度降至不足50%。

一边是用地“瓶颈”紧相逼，一边是闲置厂房“晒太阳”，这无疑将倒逼出管理者的能力和智慧。“当时厂房已不符合市场要求，正在被市场淘汰。”回忆起当时的场景，天津天保建设发展有限公司总经理王江告诉记者，“意识到问题所在，我们从2019年开始，有计划、有针对性地对整个厂区进行软硬件方面的升级改造。例如硬件方面，我们陆续进行了消防系统提升、电梯更换、电力增容等。同时，我们还与天保能源公司合作，在厂房屋面规划建设分布式光伏发电设施，打造‘绿色低碳园区’。”

厂房的提升改造不仅提升了其资产价值和竞争力，也为入驻企业提供了良好的发展环境，为闲置厂房盘活提供了助力。指着眼前焕然一新的厂区，王江笑着说：“经过提升改造，园区已由传统工业厂房转型升级成为集生物研发、高端制造于一体的综合性工业园区。同时，我们积极响应国家绿色发展战略，推动园区向更加环保、高效的方向转型。现在看来效果非常显著，2023年、2024年各新增2家租赁企业，租赁面积近万平方米。目前园区整体盘活率高达91%。”

旧厂房改造焕新，入驻企业的感受更为直接。“我们与天保建设公司合作多年。2022年，他们为我们解决了一直困扰我们的厂房设施使用问题。目前，我们位于天保工业厂房的三期项目已经投产运营，两款进口凝血设备仪器实现本地化生产。未来我们还将引进多款新一代仪器产品。”天津思塔高公司相关负责人介绍说。

据了解，天津思塔高公司投资方法国思塔高公司是全球体外诊断行业致力于血栓与止血研究的著名专业公司，天保建设公司此前为其建设定制一期、二期厂房。2022年，天保建设公司依托“问需于企‘零距离’”大走访活动，对思塔高定制厂房的设施设备进行全面“体检”，为思塔高公司解决道路沉降等难点问题。后续天保建设公司在回访中得知思塔高计划在欧洲以外区域建设凝血设备生产线的信息后主动对接，积极提供专业建议和解决方案，最终思塔高公司三期项目成功入驻天保工业厂房。

思塔高公司正是天保工业厂房项目闲置资产有效盘活的一个缩影。目前，天保工业厂房不断完善工业产业园区市场化运作机制，实现稳定优质的租金收入，不断探索工业物业管理、绿色能源服务等，打造新的业务增长点。如今，园区内有租赁企业12家，涉及医疗器械生产、生物技术服务、航空附件维修、5G芯片滤波器研发和制造、智能系统研发测试等领域。

打造生物医药产业“孵化器+加速器”的双擎驱动产业运营新模式，实现从“园区运营”到“产业运营”的转变，开辟差异化盘活路径；提升改造厂房，探索工业物业管理、绿色能源服务，形成工业地产“招商—投资—建设—运营”一条龙服务模式……天保智谷生物医药产业园区和天保工业厂房项目的盘活路径并不相同，但又殊途同归。在推进资产盘活工作中，二者均明确主题定位，真正让“旧瓶”装上了“新酒”，实现存量资产运营效益最大化。

如今，在滨海新区，这样的闲置资产盘活案例不在少数。滨海新区国资委相关负责人表示，未来，滨海新区将继续推进资产盘活工作，严格执行既定盘活标准，创新盘活方式方法，精心谋划盘活路径，对重点资产盘活实行“挂图作战”；提升资产盘活利用效益，确保资产盘活利用见效增效，以“真金白银”推动相关工作稳步有序开展。